Tarjouksessa tulisi ilmetä ainakin:
- kauppahinta ja maksuaikataulu
- kohteen vapautumisajankohta (hallinnan luovutus)
- kaupanteon määräaika
- käsirahan tai vakiokorvauksen määrä
- tarjouksen voimassaoloaika
Asuntokaupan ostotarjoukselle ei ole lain asettamia muotovaatimuksia, joten teoriassa myös suulliset ostotarjoukset voisivat olla sitovia. Käytännössä ostotarjoukset tehdään miltei aina kirjallisesti, jotta niiden sisältö voidaan tarvittaessa osoittaa.
Myyjä voi hyväksyä tai hylätä tarjouksen tai tehdä vastatarjouksen. Vastatarjous on uusi tarjous, joka merkitsee samalla alkuperäisen tarjouksen hylkäämistä.
Käsiraha ja vakiokorvaus
Kun ostotarjouksessa sovitaan käsirahasta tai vakiokorvauksesta, tarjoukseen sovelletaan asuntokauppalain pakottavia säännöksiä. Käsiraha tai vakiokorvaus saa lain mukaan olla enintään neljä prosenttia myyjälle maksettavasta kauppahinnasta.
Kuluttajan vahingoksi ei voida sopia, että vain toinen osapuoli olisi velvollinen suorittamaan vakiokorvauksen. Käsiraha- tai vakiokorvausehdolla ei muutenkaan voida heikentää kummankaan kuluttajaosapuolen mukaista asemaa.
Ostotarjous ilman käsiraha- tai vakiokorvausehtoa
Jos tarjouksessa ei ole sovittu käsirahasta tai vakiokorvauksesta, sen sitovuus määräytyy oikeustoimilain ja yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan. Hyväksytty tarjous siis muodostaa osapuolia sitovan sopimuksen myös ilman erikseen sovittua seuraamusta.
Jos toinen osapuoli kieltäytyy perusteetta kaupasta, toinen osapuoli voi vaatia käräjäoikeudelta joko sopimuksen täyttämistä tai vahingonkorvausta. Ostaja voi siten vaatia tuomioistuimessa, että myyjä velvoitetaan luovuttamaan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet sovituilla ehdoilla.
Vahingonkorvausta vaativan osapuolen tulee osoittaa aiheutunut vahinko ja sen yhteys sopimusrikkomukseen. Korvaukselle ei ole laissa säädettyä enimmäismäärää, joten perusteettoman vetäytymisen seuraus voi osoittautua asuntokauppalain mukaista ostotarjousta huomattavasti ankarammaksi.
Näyttöä vahingosta voi olla esimerkiksi se, että myyjä on hyväksytyn ostotarjouksen perusteella tehnyt tarjouksen kalliimmasta asunnosta, mutta ei ostajan sopimusrikkomuksen vuoksi pysty tekemään kyseistä kauppaa ja on tämän vuoksi velvoitettu maksamaan kolmannelle osapuolelle vakiokorvauksen.
Välitysliikkeen velvollisuudet
Kiinteistönvälittäjän tulee huolehtia, että ostotarjoukseen on otettu kaupan kannalta olennaiset ehdot, ja että osapuolet ymmärtävät tarjouksen sisällön ja mahdolliset seuraamukset hyväksytystä tarjouksesta vetäytymisestä.