Kauppakirjassa määritellään kaupan osapuolet, kaupan kohde, kauppahinta sekä muut kaupanteon kannalta olennaiset ehdot. Kauppakirjan tarkoituksena on kirjata osapuolten oikeudet ja velvollisuudet sekä varmistaa, että kaupan ehdot ovat yksiselitteisesti sovittu.
Kiinteistön kauppakirja
Kiinteistön kaupassa kauppakirjalle on asetettu maakaaressa määrämuotovaatimukset. Kiinteistökauppa on määrämuotoinen oikeustoimi, mikä tarkoittaa, että luovutuskirjan tulee sisältää laissa säädetyt vähimmäistiedot, jotka ovat maakaaren mukaan:
- luovutustarkoitus (kauppa, vaihto, lahja)
- luovutettava kiinteistö
- myyjä ja ostaja
- kauppahinta tai muu vastike
Kiinteistökauppa on tehtävä kirjallisesti, ja kauppakirjan allekirjoittavat myyjä ja ostaja. Lisäksi kaupanvahvistajan tulee vahvistaa kauppa, ellei kauppaa tehdä sähköisesti Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa.
Asuntokaupan kauppakirja
Asunto-osakkeiden kaupassa asuntokauppalaki ei aseta kauppakirjalle kiinteistökaupan kaltaista määrämuotovaatimusta. Asunto-osakekauppa voitaisiin teoriassa tehdä myös ilman kirjallista kauppakirjaa, mutta käytännössä kauppa dokumentoidaan aina kirjallisella kauppakirjalla, jossa yksilöidään kaupan ehdot:
Kauppakirjaan merkitään yleensä:
- kaupan osapuolet
- kaupan kohde
- kauppahinta ja maksuehdot
- omistusoikeuden siirtyminen
- hallinnan luovutuksen ajankohta
- mahdolliset erityisehdot.
Kauppakirjassa voidaan sopia lisäksi muista kaupanteon kannalta merkityksellisistä ehdoista, kuten vakuuksista, vastuista, kaupan purkavista tai lykkäävistä ehdoista sekä muista osapuolten oikeuksiin ja velvollisuuksiin vaikuttavista asioista.
Virhevastuun rajoittaminen kauppakirjassa
Kauppakirjassa voidaan sopia myös myyjän virhevastuun rajoittamisesta. Virhevastuun rajoituksen tulee kuitenkin olla yksilöity siten, että ostaja tietää, millä tavalla hänen oikeutensa vedota virheeseen poikkeavat asuntokauppalain tai maakaaren mukaisesta virhevastuusta.
Yleisluontoinen ehto, jonka mukaan kohde myydään esimerkiksi ”siinä kunnossa kuin se on”, ei yleensä yksinään riitä myyjän virhevastuun poistamiseen.
Kiinteistönvälittäjän tehtävä
Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on laatia kauppakirja siten, että se vastaa osapuolten sopimusta ja sisältää kaupanteon kannalta olennaiset ehdot.
Välittäjän tulee huolehtia siitä, että kaupan osapuolet ymmärtävät kaupan ehdot ja että tarvittavat tiedot ja erityisehdot kirjataan kauppakirjaan asianmukaisesti.