Kuolinpesän asunnon myynnin tärkein erityispiirre on se, että ennen myynnin aloittamista on selvitettävä, ketkä ovat kuolinpesän osakkaita, kenellä on oikeus edustaa kuolinpesää sekä onko omaisuuteen kohdistunut oikeuksia tai hallintarajoituksia, jotka vaikuttavat myyntiin.
Kiinteistönvälittäjän tehtäviin kuuluu ennen myynnin aloittamista selvittää muun muassa:
- ketkä ovat kuolinpesän osakkaita
- kenellä on oikeus edustaa kuolinpesää
- onko leskellä hallintaoikeus omaisuuteen
- sisältääkö testamentti myyntiin vaikuttavia määräyksiä
- onko aiemman avioliiton ositus toimitettu lainvoimaisesti
- onko kuolinpesälle määrätty pesänselvittäjä tai testamentin toimeenpanija
- kenellä on oikeus allekirjoittaa toimeksiantosopimus ja kauppakirja.
Näiden asioiden selvittämiseksi kiinteistönvälittäjä tarkastaa kuolinpesän myyntiin liittyvät asiakirjat. Tällaisia ovat esimerkiksi perukirja, sukuselvitykset, mahdollinen testamentti sekä muut asiakirjat, joilla voi olla vaikutusta kuolinpesän edustamiseen tai asunnon myyntiin.
Kuolinpesä voi ennen myyntiä hakea Maanmittauslaitokselta selvennyslainhuutoa kiinteistölle tai selvennyskirjausta asunto-osakkeelle. Tällöin kuolinpesän osakkaat ja mahdolliset hallintarajoitukset ilmenevät suoraan viranomaisrekisteristä, eikä perukirjaa tarvitse luovuttaa ostajalle tai ostajan pankille niiden osoittamiseksi. Selvennyslainhuudon tai selvennyskirjauksen hakeminen sujuvoittaa pankkiasiointia ja parantaa kuolinpesän osakkaiden yksityisyyden suojaa.
Lähtökohtaisesti kaikki kuolinpesän osakkaat tekevät myyntiä koskevat päätökset yhdessä ja allekirjoittavat toimeksiantosopimuksen sekä kauppakirjan. Osakkaat voivat kuitenkin valtuuttaa yhden henkilön hoitamaan myynnin valtakirjalla. Jos kuolinpesälle on määrätty pesänselvittäjä tai testamentin toimeenpanija, hänellä voi olla oikeus myydä omaisuutta ilman kaikkien kuolinpesän osakkaiden allekirjoituksia.
Kun kuolinpesän osakkaat, toimivalta ja mahdolliset hallintarajoitukset on selvitetty, etenee kuolinpesän asunnon myynti pääosin samalla tavalla kuin muukin asunto- tai kiinteistökauppa.