Kun asunto tai kiinteistö on ulosmitattu, tavoitteena on myydä omaisuus kohtuullisessa ajassa velkojen suorittamiseksi siten, ettei kauppahinta alita selvästi omaisuuden käypää arvoa.
Velallisen toimittama vapaa myynti
Ulosottomies voi antaa velalliselle luvan myydä ulosmitatun asunnon tai kiinteistön määräajassa. Myynnissä voidaan käyttää kiinteistönvälittäjää, mutta myynti tapahtuu ulosottomiehen asettamien ehtojen mukaisesti. Kiinteistönvälittäjä asioi myyntiprosessin aikana myös ulosottomiehen kanssa ja huolehtii osaltaan siitä, että myyntiluvan ehtoja noudatetaan.
Kiinteistönvälittäjä markkinoi kohdetta, järjestää esittelyt ja vastaanottaa ostotarjoukset tavanomaiseen tapaan. Velallinen ei kuitenkaan voi hyväksyä ostotarjousta yksin, vaan ulosottomies käsittelee tarjouksen ja selvittää tarvittaessa velkojien kannan ennen kuin tarjottu kauppahinta hyväksytään. Kauppahinta maksetaan Ulosottolaitoksen tilille, josta se tilitetään ulosottokaaren mukaisesti.
Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti
Ulosottomies voi toimittaa ulosmitatun asunnon tai kiinteistön vapaan myynnin. Myynti voidaan toteuttaa esimerkiksi kiinteistönvälittäjän avulla tai julkaisemalla kohde nettihuutokauppasivustolla.
Jos myynnissä käytetään kiinteistönvälittäjää, Ulosottolaitos tekee toimeksiantosopimuksen suoraan kiinteistönvälitysliikkeen kanssa. Tällöin kiinteistönvälittäjä asioi toimeksiantoon liittyvissä asioissa ulosottomiehen kanssa. Velalliseen ollaan yleensä yhteydessä vain tarvittaessa, kuten esittelyaikojen sopimisessa tai välityskohdetta koskevien tietojen selvittämisessä.
Ulosottomiehen toimittama pakkohuutokauppa
Jos kohdetta ei saada myytyä muulla tarkoituksenmukaisella tavalla, ulosottomies voi myydä sen pakkohuutokaupalla ulosottokaaren mukaisessa menettelyssä. Pakkohuutokauppa on nykyisin harvinaisempi myyntitapa kuin vapaa myynti.
On hyvä huomata, että esimerkiksi Huutokaupat.com-palvelussa julkaistut Ulosottolaitoksen myynti-ilmoitukset eivät ole pakkohuutokauppakohteita, vaan ulosottomiehen toimittamaa vapaata myyntiä.
Kiinteistönvälittäjän tehtäviin kuuluu ennen myynnin aloittamista selvittää muun muassa:
- onko asunto tai kiinteistö ulosmitattu
- onko ulosottomies antanut luvan velallisen toimittamaan vapaaseen myyntiin
- mitä ehtoja myyntilupa sisältää
- miten kauppahinta maksetaan ja tilitetään
Virhevastuu
Myyjän virhevastuu määräytyy sen mukaan, onko kyse velallisen vai ulosottomiehen toimittamasta myynnistä.
- Velallisen toimittamassa vapaassa myynnissä myyjän virhevastuu määräytyy samalla tavalla kuin tavallisessa asunto- tai kiinteistökaupassa.
- Ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä ja pakkohuutokaupassa virhevastuu määräytyy ulosottokaaren erityissäännösten perusteella. Ostajan suoja on tavanomaista asunto- ja kiinteistökauppaa merkittävästi rajatumpi. Reklamaatio on esitettävä nopeasti, sillä valituksen määräaika on kolme viikkoa myynnin toimittamisesta.